El Ministerio de Economía ha dado luz verde a Banco Santander y Mapfre para que comercialicen la hipoteca inversa. Este producto es un préstamo hipotecario de una vivienda ya en propiedad destinado a mayores de 65 años, que contarán con unos ingresos mensuales, es decir, en vez de pagar al banco, ellos pagan al cliente. Tras el fallecimiento del titular, los herederos pueden cancelar la deuda con la venta de la vivienda o quedarse con la casa cancelando la hipoteca. Este producto ya se comercializaba en España, pero no por dos grandes entidades como Mapfre y Santander.
Estas dos compañías han creado una joint venture Santander Mapfre Hipoteca Inversa, E.F.C. para comercializar la hipoteca inversa. El objetivo es que salga al mercado antes de que acabe 2023, pero todavía no se sabe cómo son las condiciones. Muchas asociaciones y expertos han empezado a vigilar este movimiento porque aseguran que debe explicarse bien ya que va dirigido a un colectivo vulnerable y al hacerlo a través de estas dos empresas se llegará a mucha gente.
El destino de esta deuda es ser liquidada cuando los deudores fallezcan. De esta manera, lo que reciben los concesionarios de la hipoteca es una renta vitalicia. Tras su fallecimiento, serán los herederos los que tendrán que hacer frente a la deuda que se haya generado, cuyos intereses son más elevados que los de una hipoteca normal. El profesor de la Universidad Complutense de Madrid, Carlos Sánchez Mato, señala que esos intereses pueden llegar al 18%. También pueden liquidar esa deuda con la vivienda, que se la quedaría el banco.
Es el caso de Adicae, que ha asegurado que vigilarán la comercialización masiva de este producto. “En caso de que los servicios jurídicos de la asociación detecten irregularidades en la contratación lo pondrán en conocimiento de la justicia”. Para la asociación con este producto siempre gana la banca: “un producto muy malo en términos de rentabilidad y de riesgo para los consumidores de mayor edad”.
Sánchez Mato se posiciona totalmente en contra de esta comercialización e incluso asegura que él prohibiría este producto. De hecho, explica que se ha creado una sociedad al margen de Mapfre y de Santander para evitar el riesgo reputacional por si no sale bien, ya que el profesor asegura que se otorga “con unas condiciones lesivas”. Pero añade que el riesgo aumenta porque se va a comercializar de manera masiva por la gran red de clientes que tienen ambas compañías.
El profesor explica que es un producto al que pueden acceder muchas personas porque el 87% de las personas mayores de 65 años en España tienen una vivienda en propiedad, que “son los ahorros de toda una vida, pero se tratan de activos inmovilizados, dinero que no pueden gastar”. Y añade que con la hipoteca inversa “la banca te lo apaña, pero a precio de usurero”.
Sin embargo, es un producto que tiene que estar muy bien explicado. Julio Díaz, profesor del CEF y analista de inversión GMP Property Socimi, comenta que hay que formar bien a los gestores que expliquen este producto, “porque además va dirigido a personas senior, que han sido las perjudicadas anteriormente por prácticas no claras”. Díaz teme el riesgo de que “se pasen de listos con los objetivos comerciales” y se vendan productos a clientes que no les convienen.
No obstante, al profesor del CEF, al contrario que Sánchez Mato, le parece un buen producto financiero. “Es un producto complementario a la pensión. Así que si no hay ninguna trampa ni cartón es un buen producto, para personas que no tienen que preocuparse por la herencia, es bueno para las personas mayores que están solos”, explica Díaz, que también es analista inmobiliario en GMP Properties Socimi. Hay que tener en cuenta que el banco le dará al cliente alrededor del 50-60% valor del inmueble “no va a ser la panacea”.
Sánchez Mato asegura que los bancos y las entidades son los primeros interesados en mandar el mensaje de que las pensiones están en riesgo “para luego poner estos productos en el mercado”. Para el profesor del CEF, por su parte, considera que hasta que se implemente de una manera colectiva tardarán años, porque por el momento las personas mayores ven el piso como su mayor inversión.
De hecho, hay un desconocimiento generalizado de lo que es la hipoteca inversa. Tal y como desprende el estudio ‘Desconocimiento hipotecario en España’, de Rastreator.com, el 54% de los españoles no sabe qué es una hipoteca inversa, siendo los mayores, que son los más propensos a llegar a solicitar este tipo de hipoteca, los que afirman no conocer en detalle qué es exactamente una hipoteca inversa y qué ventajas o riesgos conlleva. En concreto, hay un 58% de personas de 45 a 54 años que reconoce no saberlo y un 48% de los más mayores, 55 a 80 años.
Con todo esto, desde Óptima Mayores (servicio financiero para mayores) señalan que es “fundamental” que las personas mayores se informen bien y, sobre todo, soliciten y obtengan, con carácter previo a cualquier contratación, un estudio personalizado que compare todas las alternativas disponibles en el mercado para cada caso concreto. De hecho, desde Óptima Mayores hacen este estudio de forma totalmente gratuita y sin ningún compromiso a nuestros mayores.
“Estamos consiguiendo con no poco esfuerzo que algunos bancos o aseguradoras presten hasta el 44% del valor de la casa, y que se pueda percibir de una sola vez o en forma de renta mensual vitalicia asegurada”, explican. A los herederos se les da un año para que decidan cómo quieren devolver lo prestado a sus padres y, como la vivienda ya es de ellos porque la han heredado, lo más usual es que la vendan, devuelvan lo prestado al banco y se queden con la diferencia.
Según los datos de Óptima Mayores, el 67% de los interesados que llaman son hijos que, viendo la situación en la que se encuentran sus padres (poca liquidez y un importante ahorro en su vivienda, sí, pero inmovilizado) “son los que promueven este tipo de solución para que sus padres mejoren su calidad de vida, a pesar de que de esta forma ellos heredarán menos”.
